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01 mars 2011

Ne plus s’enrichir en dormant

Denis Clerc

 

Alternatives Economiques n° 299 - février 2011

 

 

 

Pour en finir avec la rente dont bénéficient les propriétaires, des économistes préconisaient, dès le XIXe siècle, la socialisation du foncier. Une idée qui refait surface.

 

 

Finies les banlieues: depuis 1990, le périurbain est à l'origine de la moitié de l'augmentation de population des agglomérations en France. Alors que la banlieue est au contact immédiat de la ville-centre, le plus souvent très bien reliée à elle, le périurbain en est éloigné. Pour y accéder, il faut sortir de la ville, traverser une campagne plus ou moins profonde avant d'arriver dans d'anciennes petites communes rurales, assorties désormais de vastes zones pavillonnaires, où loge un quart de la population française.

 

Avec le périurbain, la ville a migré à la campagne. Parce que les terrains y sont moins chers et la maison plus accessible aux bourses modestes. Mais le revers de la médaille est connu: le domicile est loin du travail, de l'école et des loisirs, les déplacements induits sont de plus en plus longs et de plus en plus coûteux. Alors qu'il n'est question partout que de réduire la consommation de carburants, le coût croissant du foncier en ville (1) ne cesse de l'augmenter, par une sorte d'exil forcé de toutes les populations urbaines qui ne peuvent plus suivre la hausse des loyers ou financer la flambée des logements. Dans l'intérêt des habitants comme dans celui de la collectivité tout entière, ne conviendrait-il pas d'envisager sérieusement la socialisation du foncier?

 

Socialiser le foncier

L'idée peut paraître farfelue. Elle a cependant été défendue par d'illustres économistes qui n'avaient rien de révolutionnaires. En 1848, dans ses Principes d'économie politique, John Stuart Mill prenait à témoin ses lecteurs: certains "s'enrichissent en dormant (…), sans travailler, sans courir de risque, sans épargner" grâce à la rente foncière, le revenu que le propriétaire du sol tire du fait que son terrain est mieux situé que les autres. C'était vrai en 1848 à Londres, ça l'est toujours aujourd'hui dans toutes les villes du monde: en 1993, la publication du plan de la nouvelle ligne de métro 14 à Paris a fait bondir de 30% le prix des appartements situés à proximité des stations créées.

 

La rente ne doit rien au propriétaire du terrain ou du logement, et tout à la rareté ou aux externalités (*) engendrées par les investissements de la collectivité en matière d'urbanisme. Et c'est bien ce qui, aux yeux de Stuart Mill, pose problème. Il n'est pas normal que ce qui ne doit rien au propriétaire soit approprié par ce dernier, conclut-il: "L'Etat pourrait, sans violer les principes sur lesquels la propriété privée est établie, s'approprier la totalité ou une partie de cet accroissement de richesses à mesure qu'elle se produit. Ce serait (…) employer au profit de la société une augmentation de richesses créées par les circonstances au lieu de l'abandonner sans travail à une classe particulière de citoyens." Concrètement, il propose donc un impôt sur la plus-value. Dans son Autobiographie, il prend soin de préciser que cette proposition - qui fit évidemment hurler à Londres à l'époque (2) - émanait d'"un démocrate, pas le moins du monde [d'] un socialiste".

 

Deux décennies plus tard, Léon Walras va plus loin. Pour lui, il ne s'agit plus de taxer la rente foncière, mais de nationaliser les sols. Tous les sols et pas seulement les terrains à bâtir. Il propose que l'Etat rachète toutes les terres à leur valeur de marché grâce à l'emprunt. Le fondateur de la théorie de l'équilibre général voit dans cette opération un double avantage. Productif, d'abord, puisque l'exploitant agricole, libéré de l'obligation d'immobiliser ses fonds dans le foncier, peut les investir en matériel moderne, afin de produire davantage. Fiscal, ensuite, puisqu'il est persuadé que, à long terme, grâce à l'efficacité accrue des agriculteurs, la rente ne peut qu'augmenter. Ce qui permettrait à l'Etat non seulement de réaliser une bonne opération financière - l'emprunt coûtera moins que les terres ne rapporteront -, mais aussi fiscale, les loyers venant progressivement se substituer aux impôts. Les biens collectifs, qui bénéficient à tous, seraient ainsi financés par les revenus d'une richesse qui appartient à toute la société, au lieu de l'être par les impôts, payés essentiellement par une minorité.

 

Evidemment, Walras se trompait en partie: la rente issue des terres agricoles est bien inférieure à l'intérêt versé aux prêteurs à long terme. Mais, avec l'urbanisation, les propriétaires fonciers bien placés ont encaissé des plus-values considérables en vendant leurs terres pour bâtir des logements ou construire des infrastructures. Si bien que le projet de Walras, s'il avait été mis en oeuvre, aurait sans doute été fortement redistributif: il aurait évité les aberrations urbanistiques des "tours" et des "barres", conçues pour réduire autant que possible le coût du foncier lorsque la population de nos villes explosait.

 

Taxer les plus-values

Rêveries d'intellectuels (3)? Pas tant que cela. Quelques communes, en France, ont mis en place depuis une cinquantaine d'années - voire depuis plus longtemps, comme à Quetigny (Côte-d'Or) - des régies foncières qui ont acquis d'importants espaces agricoles qu'elles ont aménagés en partie pour les rendre urbanisables, le reste étant conservé en réserves foncières. Les agriculteurs concernés ont reçu en échange d'autres terrains agricoles acquis par la régie, celle-ci vendant les lots aménagés à des promoteurs sociaux ou publics à des prix nettement inférieurs à ceux du marché. La maîtrise du foncier a permis une planification urbaine et Quetigny n'est pas aujourd'hui la ville-dortoir que trop de communes rurales proches de grandes villes sont devenues (4).

 

Exemplaire? Sans doute, mais sous deux réserves. D'abord, une fois le foncier vendu, la régie n'en est plus maîtresse et le marché reprend ensuite ses droits, permettant aux acheteurs initiaux d'encaisser la plus-value lorsqu'ils revendent leurs logements. Pour suivre Walras, il aurait fallu que le sol, au lieu d'être vendu par la régie, soit seulement loué, ce qui aurait permis à la commune soit de maintenir la vocation sociale des logements construits, soit de récupérer la plus-value.

 

Ensuite, le besoin de vastes étendues urbanisables est derrière nous. Désormais, l'heure est à la densification de l'espace urbain, de manière à pouvoir mettre en place des systèmes de transports collectifs accessibles et réduire l'usage de l'automobile et la longueur des déplacements domicile-travail. Mais les terrains pour cet usage sont rares et souvent déjà urbanisés: pour les acquérir, les communes doivent payer la rente, et la payer cher. Il existe certes des cas où d'anciens plans d'occupation des sols avaient empêché la transformation d'espaces agricoles en terrains à bâtir, mais ils sont peu nombreux.

 

Pas d'autre solution alors que celle de Stuart Mill: la taxation des plus-values. Même l'Etat semble s'y résoudre, puisqu'on parle désormais de ce type d'impôt pour se substituer à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) que le chef de l'Etat a condamné. Mais il aurait fallu le faire il y a cinquante ans. Hélas, personne n'a encore inventé la machine à remonter le temps…

 

 

* Externalité : désigne les conséquences sur des tiers de décisions prises par une personne, une collectivité ou une entreprise, que ces conséquences soient heureuses ou malheureuses.

 

 

 

(1)

 

En 2008, le foncier représentait 24% du prix des logements neufs, contre 16% en 1997. Quant aux logements anciens, leur prix de vente entre 1996 et 2009 a progressé de 122% en Ile-de-France et de 143% dans le reste de la France, alors que l'indice des prix à la consommation progressait de 22% dans le même temps. La rente foncière a donc doublé le prix des logements existants.

 

(2)

 

Aujourd'hui encore, une vingtaine de familles d'aristocrates britanniques, propriétaires de l'essentiel des terrains de Londres, loués par bail de 99 ans, tirent leurs substantiels revenus de la rente foncière.

 

(3)

 

On pourrait encore citer Karl Polanyi, qui proposait de "démarchandiser la terre".

 

(4)

 

Voir La ville contre les grands ensembles, par Hervé Vouillot (notre note de lecture est parue dans le n° 255 de février 2007 d'Alternatives Economiques, disponible dans nos archives en ligne).

 

07:52 Publié dans Actualités, Economie, Politique | Lien permanent | Commentaires (1) | Tags : logement, inégalités | | |  Facebook | | |

Commentaires

Le sujet me passionne et devra doreanavant faire figure de reference !

Écrit par : Jeux Machines À Sous Gratuit | 18 novembre 2013

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